Inicialmente, é importante explicar o que é uma “conta escrow notarial” para, na sequência, mostrar seus benefícios.
Conta escrow (ou conta de garantia) é uma conta financeira temporária mantida por uma terceira parte de confiança, geralmente um banco, corretora ou empresa especializada, para facilitar uma transação segura entre duas partes. Essa conta é frequentemente usada em transações que envolvem grandes somas de dinheiro ou ativos, onde é importante garantir que ambas as partes cumpram suas obrigações.
Uma conta escrow é usada em diversas situações, como transações imobiliárias, comerciais, online e de ações, para garantir que todas as condições acordadas sejam cumpridas antes da liberação de fundos ou ativos. Isso contribui para a confiança e a segurança nos negócios jurídicos da sociedade, sendo uma camada adicional de segurança nas transações.
Como surgiu a conta escrow notarial?
A conta escrow notarial é uma das grandes inovações trazidas no Projeto de Lei n. 4.188/2021, que inseriu na Lei n. 8.935/94 o artigo 7º-A, que possibilita que o preço do negócio ou os valores a ele conexos possam ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, em conta afetada para este fim.
Consignados os valores, o tabelião de notas lavrará a ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis, e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado.
A conta escrow notarial funciona da seguinte maneira:
- As partes concordam com os termos e condições da transação, incluindo quando as condições serão atendidas e os fundos ou ativos serão liberados;
- As partes depositam os fundos ou ativos acordados na conta escrow notarial, que é controlada pelo tabelião;
- O tabelião será o intermediário imparcial, garantindo que todas as condições da transação sejam cumpridas antes de liberar os fundos ou ativos para a parte apropriada;
- Uma vez que as condições acordadas sejam satisfeitas, o que será constatado por ata notarial, que certificará, ainda, o repasse dos valores, o tabelião liberará os fundos ou ativos para a conta respectiva indicada pelas partes.
A utilização da conta escrow notarial pode ser útil em diversos negócios, principalmente para evitar golpes. Segundo dados da 17ª edição do Anuário Brasileiro de Segurança Pública, realizado pelo Fórum Brasileiro de Segurança Pública e publicados no site UOL, o Brasil registrou 208 golpes por hora em 2022, com 1,8 milhão de ocorrências de estelionato no país.
Como a conta escrow notarial ajuda a evitar golpes?
O famoso golpe do intermediário falso pode ser evitado com a conta escrow notarial. Para isso, bastará que comprador e vendedor procurem qualquer tabelião de sua confiança e acordem as condições que deverão ser constatadas pelo tabelião para que o valor seja liberado.
O comprador depositará o valor na conta escrow notarial – conta esta que constitui patrimônio segregado do tabelião. O vendedor então deverá comprovar o cumprimento das suas obrigações, que podem incluir a entrega da documentação, da inspeção ou vistoria e até mesmo a entrega do veículo.
Feito isso, o tabelião lavrará a ata notarial, constatando a ocorrência das condições e certificando que os valores foram liberados para a conta indicada.
As inovações não param por aí, e podem dar ainda mais segurança e celeridade às relações negociais da sociedade, fomentando a desjudicialização e a extrajudicialização dos conflitos.
E no caso de haver desacordo comercial entre as partes contratantes, o próprio tabelião de notas poderá buscar por soluções:
- Aplicar as condições acordadas desde que sejam claras e objetivas, dependendo das circunstâncias específicas. Não havendo justo motivo, poderá devolver os valores ao comprador, ao vendedor ou até mesmo cumprir com uma disposição preestabelecida por ambos;
- Realizar a mediação e conciliação para tentar facilitar uma resolução amigável, para garantir que as negociações entre as partes cheguem a um acordo. Essa previsão também está contida nos parágrafos 3º e 4º do referido artigo 7º-A da Lei n. 8.935/94;
- Se as partes não resolverem o desacordo com a mediação, é possível tratar por meio da arbitragem, onde o notário poderá atuar como árbitro e tomar uma decisão com base nas evidências disponíveis e nas condições acordadas. Essa é uma possibilidade inovadora trazida no parágrafo 5º do mesmo artigo.
Na eventualidade de nenhuma solução acima ser aplicada, as partes ainda estariam asseguradas, pois os valores permanecerão consignados na conta escrow notarial até eventual determinação judicial sobre o assunto.
Outro exemplo do cotidiano, que reforça a importância da conta escrow notarial, são as discussões que ocorrem em transações de imóveis. Nestes casos, o vendedor exige os valores depositados e disponíveis na sua conta, e o comprador condiciona o seu pagamento à assinatura da escritura pelo vendedor.
Nesta situação, basta o comprador depositar o valor do imóvel na conta escrow notarial, e assim, o vendedor poderá assinar tranquilamente a escritura pública. Após assinada, o tabelião certificará que as condições foram atendidas para então transferir os valores para a conta indicada pelo vendedor. Essa mesma sistemática serve para outros atos, como divórcios, cessões e inventários, por exemplo.
Quais os principais benefícios da conta escrow notarial?
Um dos grandes reflexos da conta escrow notarial será a redução da inadimplência e até mesmo a redução do custo do crédito no país, que fazem parte do chamado “Custo Brasil”. Com ela, haverá garantia para as duas pontas.
O contratante, ao encomendar a fabricação de um produto, poderá ter certeza que o valor do sinal ou total – que foi depositado na conta escrow – só será liberado quando a indústria cumprir o acordado. A indústria, por sua vez, poderá produzir o produto sem o risco de não receber os valores devidos. E melhor ainda, ela poderá negociar aquele crédito, antecipando o recebível com custo mais baixo, pois há certeza da quitação desse recebível.
Outro benefício também será percebido em situações que envolvem compra e entrega de qualquer mercadoria, contratação de serviço e até mesmo para eventos futuros e incertos, como negociação de safras ou êxito em negócios e processos.
Como ter acesso a conta escrow notarial?
Mantendo o foco nos atos digitais e serviços eletrônicos da plataforma do Colégio Notarial do Brasil, o eNotariado poderá ofertar esse serviço em um meio totalmente eletrônico, que garante ao cidadão baixo custo e agilidade. O intuito é democratizar o uso da conta escrow notarial e fazer com que pessoas e empresas, que não teriam condições de trabalhar com uma conta escrow, possam ter acesso à ela.
O processo eletrônico do eNot Escrow pode ocorrer da seguinte forma:
- O usuário acessa o eNotariado e informa as condições do negócio. Nesse início do sistema, a única condição aceita é de que todas as partes assinem o contrato para que os valores sejam liberados;
- O sistema cria a transação escrow e gera um PIX ou outra forma de depósito na conta escrow notarial;
- O comprovante do depósito ficará disponível imediatamente e acessível para as partes envolvidas;
- O sistema gera automaticamente o contrato em PDF e o fluxo de assinaturas;
- As partes realizam a assinatura eletronicamente pelo e-Not assina;
- Depois que todas as partes assinaram o contrato, os valores são transferidos automaticamente para a “WALLET” no próprio eNotariado. Dessa forma, quando quiser, os valores poderão ser transferidos para onde a partes indicar.
Esse novo serviço aproximará ainda mais o tabelião da sociedade, como uma eficiente, segura e moderna ferramenta, que demonstra que a busca da segurança jurídica das relações negociais do país está na essência do notariado brasileiro.
Por Guilherme Gaya
Tabelião de Notas em Joinville, SC, e atual presidente do Colégio Notarial do Brasil, Seção Santa Catarina.