Entenda como garantir segurança jurídica da escritura mesmo sem o pagamento integral
Ao comprar um imóvel de forma parcelada, é comum surgir a dúvida: é possível formalizar a escritura mesmo que ainda haja parcelas a pagar? A resposta é sim, mas com ressalvas importantes. O mais relevante, nesse caso, é garantir que a transação esteja documentada de forma clara e segura, especialmente do ponto de vista do vendedor, que é quem corre o risco de não receber integralmente o valor acordado.
Neste conteúdo, vamos explicar as formas legais possíveis de fazer a escritura mesmo com valores pendentes, as diferenças entre as condições “pro soluto” e “pro solvendo”, além das cláusulas contratuais que podem oferecer proteção ao negócio.
Escritura com parcelas pendentes: o que é permitido?
Sim, é possível lavrar uma escritura pública de compra e venda mesmo quando o pagamento do imóvel está sendo feito de forma parcelada. O que determina a validade e eficácia da escritura não é a quitação do preço, mas a clareza das condições do negócio e a formalização adequada dessas condições.
Nesse contexto, há duas formas principais de estruturar a negociação:
Compra e venda “pro soluto” x “pro solvendo”
1- Pro soluto:
Nesse modelo, considera-se que o vendedor renuncia à possibilidade de desfazer a venda mesmo que o comprador não pague todas as parcelas. O pagamento é considerado como já realizado, e a inadimplência só pode ser cobrada por vias judiciais. Ou seja, a propriedade do bem é transferida de forma definitiva, e o vendedor não poderá reaver o imóvel diretamente.
2- Pro solvendo:
Já nesse formato, o vendedor reserva o direito de reaver o imóvel caso o comprador não cumpra com os pagamentos. Trata-se de uma proteção jurídica mais forte, pois permite que a escritura contenha cláusulas resolutivas que preveem a rescisão automática do negócio em caso de inadimplência.
A escolha entre pro soluto ou pro solvendo deve estar expressamente indicada no corpo da escritura, com o suporte de cláusulas bem definidas.
Cláusulas resolutivas: proteção essencial ao vendedor
As cláusulas resolutivas são dispositivos contratuais que estipulam o que ocorre se uma das partes descumprir o que foi acordado — neste caso, o não pagamento das parcelas por parte do comprador. Elas são fundamentais quando o pagamento ainda não foi quitado.
Essas cláusulas podem prever:
- Rescisão da escritura por inadimplência;
- Multas e encargos por atraso;
- Perda parcial do valor já pago (a título de cláusula penal);
- Reintegração de posse do imóvel em favor do vendedor.
A presença dessas cláusulas dá eficácia prática ao contrato, tornando-o mais do que válido — ele se torna executável e capaz de proteger o vendedor.
Cuidados na formalização e atenção aos detalhes
Um aspecto importante é que a escritura pública deve refletir exatamente a negociação entre as partes, inclusive com menção às formas e prazos de pagamento, garantias, encargos e sanções por descumprimento.
Isso exige clareza técnica e linguagem jurídica adequada, por isso o apoio de um cartório experiente é indispensável. O 1º Tabelionato de Notas de Joinville, orienta compradores e vendedores na formalização segura desse tipo de operação.
E quanto a outras cláusulas especiais?
Em alguns casos, pode haver dúvidas sobre cláusulas como reserva de usufruto, reversão, retrovenda e direito de acrescer. É importante esclarecer:
- Reserva de usufruto: é comum em doações, e não em compras e vendas. Nessa cláusula, o doador transfere o imóvel, mas mantém o direito de uso ou rendimento (como aluguel).
- Cláusula de reversão: também é típica de doações, prevendo que o bem retorne ao doador se determinadas condições forem cumpridas (como a morte do donatário).
- Retrovenda: essa sim pode estar presente em uma compra e venda. Trata-se de uma cláusula onde o vendedor se reserva o direito de recomprar o bem em prazo definido, mediante pagamento do valor acordado.
- Direito de acrescer: ocorre quando há mais de um donatário, e um deles falece antes dos demais — sua parte pode ser acrescida à dos demais. Não se aplica à compra e venda.
A importância de escolher um cartório confiável
Como vimos, é totalmente possível fazer uma escritura de imóvel com parcelas pendentes — mas isso exige atenção redobrada à forma como o contrato será lavrado. A segurança jurídica depende da boa redação do documento, da escolha do regime de venda (pro soluto ou pro solvendo) e da inserção de cláusulas eficazes.
Por isso, é essencial contar com o apoio de um cartório que tenha experiência e esteja preparado para te orientar em todas as fases do processo. Fale com o time do 1º Tabelionato!
