Escritura pública: o que é, quais os tipos e para que serve

A escritura pública é um documento que registra um acordo entre duas ou mais partes, conhecidas como transmitente e adquirente. Representa um ato praticado perante o tabelião notário e elaborado pelo mesmo, com a manifestação de vontade das partes.

O que é uma escritura? 

É um documento usado para formalizar a transferência de propriedade de bens imóveis, como terrenos, casas, galpões e edifícios, mas também pode servir para declarar outras situações juridicamente relevantes,  como pacto de conveniência, doações, hipotecas e acordos de parceria. 

A escritura contém detalhes importantes sobre a transação, que incluem:

  • Identificação das partes envolvidas
  • Descrição do bem ou direito sendo transferido
  • Termos e condições do acordo
  • Obrigações legais e quaisquer cláusulas adicionais pertinentes.

O transmitente é a pessoa que está transferindo ou transmitindo uma propriedade ou direito para outra parte. Essa outra parte é o adquirente, pessoa que está adquirindo ou recebendo a propriedade ou direito. 

Qual a importância da escritura?

A escritura é um documento de grande relevância no âmbito jurídico, pois formaliza e registra o acordo entre o transmitente e o adquirente, e fornece evidências claras dos termos e condições acordadas durante a transação. 

O documento também é importante para: 

  • Evitar disputas judiciais futuras;
  • Registrar legalmente a mudança de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Provar que uma pessoa ou entidade possui legalmente o direito de propriedade sobre um bem;
  • Confirmar a existência de um bem como garantia para o cumprimento de obrigações financeiras.

Quais são os principais tipos de escritura?

Escritura de compra e venda de imóvel

A escritura de compra e venda formaliza a transferência de propriedade de um imóvel de um vendedor para um comprador. Ela inclui detalhes como a identificação das partes envolvidas, a descrição completa do imóvel, preço de compra, a forma de pagamento, os prazos, as condições de venda, e quaisquer outros termos negociados entre o transmitente e o adquirente.

Escritura de permuta

Na escritura de permuta, ocorre a troca de propriedades entre o transmitente e o adquirente, em vez de uma transação monetária. Este documento detalha os imóveis envolvidos na permuta, descreve as condições da troca, estipula eventuais diferenças de valores entre os imóveis permutados e inclui todas as cláusulas necessárias para garantir que a troca seja realizada de forma justa e legal. 

Escritura de doação

A escritura de doação formaliza a transferência de propriedade de um imóvel de uma parte doadora para um beneficiário sem a necessidade de pagamento. Ela inclui detalhes como a identificação das partes envolvidas, a descrição completa do imóvel doado, a manifestação clara da intenção de doar por parte do doador, eventuais condições ou encargos associados à doação e outras cláusulas importantes. 

Escritura de inventário

A escritura de inventário é elaborada durante o processo de partilha de bens de um falecido entre seus herdeiros legais. Ela detalha os bens imóveis deixados pelo falecido, incluindo sua localização, características e eventuais ônus ou encargos sobre eles. 

Além disso, a escritura estabelece a forma como esses bens serão distribuídos entre os herdeiros, de acordo com a legislação aplicável ou com o testamento deixado pelo falecido. 

Escritura de divórcio

A escritura de divórcio é elaborada durante o processo de separação de um casal, quando há bens imóveis a serem partilhados. As informações detalhadas no documento estabelecem quais são os imóveis do casal e como serão divididos entre os cônjuges (por transferência de propriedade, venda do imóvel ou divisão dos recursos resultantes da venda). 

Pacto antenupcial

É um contrato celebrado entre os noivos antes do casamento, no qual eles estabelecem os termos relativos à divisão de bens e gestão das finanças durante o casamento e em caso de divórcio ou falecimento de um dos cônjuges. Ele pode definir, por exemplo, como os bens serão divididos em caso de divórcio ou como serão tratados os bens adquiridos antes ou durante o casamento.

Declaração de união estável

Certifica que o casal vive junto e mantém uma relação de convivência duradoura, pública e com o objetivo de constituir família, sem a necessidade de realizar um casamento formal. A escritura de união estável confere direitos e deveres semelhantes aos do casamento, como partilha de bens, pensão alimentícia e herança.

Dissolução de união estável

Formaliza o término de uma união estável entre duas pessoas. Essa escritura detalha os termos e condições acordados entre o casal para encerrar a relação de convivência, incluindo questões como divisão de bens, guarda dos filhos (se houver), pensão alimentícia, entre outros. 

Emancipação

É uma escritura pelo qual um menor de idade adquire autonomia legal antes de atingir a maioridade. Isso significa que ele deixa de ser considerado um menor e passa a ter capacidade para exercer certos atos da vida civil, como administrar seus próprios bens, celebrar contratos e casar-se, sem a necessidade da assistência dos pais ou responsáveis legais.

Instituto de usufruto

Essa escritura confere a uma pessoa o direito de usar e usufruir de um bem (como uma propriedade imobiliária) pertencente a outra pessoa. O usufrutuário tem o direito de usufruir dos frutos e utilidades do bem, mas não pode dispor dele de forma definitiva, pois a propriedade permanece em nome do proprietário original.

Quais informações precisam integrar uma escritura?

A escritura vai exigir que o transmitente e o adquirente reúnam uma série de informações específicas para garantir a validade do documento. 

Que informações são essas?

  • Dados de identificação; 
  • Descrição do imóvel;
  • Termos e condições do acordo;
  • Obrigações legais e responsabilidades;
  • Assinaturas e testemunhas;
  • Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual a diferença entre uma escritura e uma matrícula?

A escritura é o documento que registra uma transação específica, como a transferência de um direito ou propriedade de um bem imóvel entre o transmitente e o adquirente. 

A matrícula, por outro lado, é o registro oficial mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis, que fornece informações sobre uma propriedade, seja ela rural ou propriedade urbana. Ela é usada para comprovar a titularidade durante as transações imobiliárias.

Ambos os documentos são essenciais para garantir a segurança jurídica da transação de compra e venda de um imóvel. Se o adquirente realizar a compra de uma propriedade apenas com a matrícula e sem a escritura, por exemplo, isso pode trazer problemas. 

Tais como:

  • Insegurança jurídica, pois não há prova legal clara da transferência de propriedade do imóvel
  • Riscos financeiros, pois pode impedir a obtenção de financiamento e empréstimos, ou dificultar a venda do imóvel no futuro
  • Dificuldades na regularização de obras e obtenção de licenças, pois órgãos responsáveis não têm garantias sobre quem detém o direito de realizar alterações ou obras na propriedade
  • Exposição a fraudes, pois pode deixar o imóvel vulnerável a possíveis disputas de propriedade

Qual é a diferença entre a escritura pública e particular?

Tanto a escritura pública como a escritura particular podem ser usadas para registrar um acordo entre duas ou mais partes. No entanto, é importante esclarecer que o uso de uma ou outra gera resultados diferentes nas transações. 

A escritura pública, por exemplo, é um documento formalizado por um tabelião na presença das partes e de testemunhas, o que lhe confere validade legal e autenticidade. 

A escritura particular, por outro lado, é redigida pelas próprias partes envolvidas, sem a intervenção de um tabelião. Ou seja, devido à sua menor formalidade e falta de registro oficial, o documento possui uma validade legal mais limitada.

Como faz para fazer uma escritura?

O processo para fazer uma escritura público é bastante simples, sendo necessário que as partes executem os seguintes passos:

  1. Primeiramente, devem consultar um tabelião ou advogado especializado para pedir orientação sobre os requisitos específicos da transação. Durante esta consulta, serão discutidos os documentos necessários e os detalhes do acordo. 
  2. O transmitente e o adquirente devem reunir todos os documentos solicitados, que geralmente incluem RG, CPF ou CNH, além de documentos que comprovem a propriedade do imóvel, como a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e certidões negativas (se aplicável).
  3. Com os documentos em mãos, o próximo passo é a elaboração da minuta da escritura, um esboço do documento final que contém os termos e condições acordados entre o transmitente e o adquirente. Esta minuta será revisada e aprovada pelas partes antes da assinatura final. 
  4. O transmitente e o adquirente devem agendar a lavratura da escritura no cartório. No dia agendado, devem comparecer pessoalmente ao local, juntamente com as testemunhas, se necessário, para assinar a escritura na presença do tabelião. 
  5. No caso da transação do bem imóvel, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, formalizando assim a transação. 

Exemplos práticos de uso das escrituras

Declaração de união estável

Um casal, que vive junto há alguns meses, decide formalizar seu relacionamento. Para isso conversam sobre o tratamento de seus bens, os que já possuem e os que, com seu trabalho, pretendem adquirir.  Então providenciam uma escritura para formalizar e declarar sua relação de união estável.

Nessa escritura, são detalhados os termos que combinaram e, após o ato notarial, sua união fica reconhecida.

Doação de propriedade

Um pai decide doar um  pequeno terreno para seu filho como presente de casamento. Eles então procuram um tabelionato para que o tabelião redija uma escritura pública de doação. Na escritura, são especificados os detalhes da doação, incluindo a identificação do doador e do donatário, a descrição detalhada do imóvel doado e quaisquer condições ou restrições associadas à doação. 

Qual é o valor para fazer uma escritura?

O valor de uma escritura é determinado por diversos fatores, que incluem complexidade da transação, tipo de escritura necessária e as taxas aplicáveis estabelecidas por regulamentos locais. 

O custo da escritura também pode incluir uma combinação de honorários, que são determinados com base nos serviços prestados pelo tabelião e as despesas cartorárias, que englobam os custos administrativos do cartório, como custas de registro e taxas de autenticação.

Vale dizer que o valor da escritura também pode variar dependendo da região e das políticas específicas de cada cartório, sendo recomendado que as partes entrem em contato com o tabelião previamente para que estejam cientes dos custos associados à escritura e assim evitar surpresas desagradáveis.

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